Налоги и расходы при покупке и продаже кондоминиума на Пхукете
налоги · 9 мин чтения · обновлено 20 сентября 2026 г.
Налоговая часть сделки с кондоминиумом на Пхукете выглядит запутанной из-за нескольких ставок с разной базой расчёта. На деле логика простая: есть один сбор за регистрацию и несколько налогов на доход продавца. Большинство из них закон возлагает на продавца, но рынок давно распределяет их по договорённости. Ниже — полная картина на 2026 год. Ставки и льготы периодически меняются, поэтому перед сделкой расчёт стоит сверить с юристом.
Разовые платежи при переоформлении
| Платёж | Ставка | База расчёта | Кто платит по закону | Как обычно на рынке |
|---|---|---|---|---|
| Сбор за переоформление (transfer fee) | 2% | Оценка Land Office | Не закреплено | 50/50 или покупатель |
| Специальный налог на бизнес (SBT) | 3,3% | Большее из оценки и цены | Продавец | Продавец |
| Гербовый сбор (stamp duty) | 0,5% | Большее из оценки и цены | Продавец | Продавец |
| Налог у источника (WHT), физлицо | прогрессивный | Оценка Land Office | Продавец | Продавец |
| Налог у источника (WHT), компания | 1% | Большее из оценки и цены | Продавец | Продавец |
| Регистрация ипотеки (если есть) | 1% | Сумма кредита | Заёмщик | Покупатель |
Оценочная стоимость Земельного департамента обычно ниже рыночной цены на 15–30%, поэтому сбор 2% в реальности составляет 1,4–1,7% от цены сделки.
SBT или гербовый сбор
Эти два платежа взаимоисключающие. Специальный налог на бизнес 3,3% (3% плюс 0,3% местного налога) платится, если продавец-физлицо владел квартирой менее пяти лет. Для компании-продавца, включая застройщика, SBT применяется всегда.
Если физлицо владело квартирой пять лет и дольше, вместо SBT платится гербовый сбор 0,5%. Есть ещё одно исключение: если продавец был прописан в квартире по домовой книге не менее года, SBT тоже не взимается. Иностранцы могут получить так называемую жёлтую домовую книгу (Tabien Baan), и для тех, кто продаёт квартиру, где действительно жил, это может сэкономить заметную сумму.
Налог у источника для продавца-физлица
Для физлиц налог рассчитывается по специальной формуле. Берётся оценочная стоимость, из неё вычитается стандартный процент расходов, зависящий от срока владения (например, 92% при одном годе, 77% при трёх годах, 50% при восьми годах и более). Остаток делится на число лет владения, к результату применяется прогрессивная шкала подоходного налога, и итог умножается обратно на число лет.
Пример: оценка 3 600 000 THB, владение три года. Вычет 77%, налогооблагаемая база — 828 000 THB, за год — 276 000 THB. Налог по нижней ступени шкалы — около 13 800 THB за год, за три года — около 41 400 THB. Это ориентир: точную сумму рассчитывает Land Office в день регистрации.
Полный пример сделки
Застройщик продаёт квартиру 45 м² за 5 400 000 THB, оценка Land Office — 4 300 000 THB. По договору покупатель платит весь сбор за переоформление, остальное — застройщик.
| Статья | Расчёт | Сумма | Кто платит |
|---|---|---|---|
| Сбор за переоформление | 4 300 000 × 2% | 86 000 THB | покупатель |
| SBT | 5 400 000 × 3,3% | 178 200 THB | застройщик |
| WHT компании | 5 400 000 × 1% | 54 000 THB | застройщик |
| Sinking fund | 600 × 45 м² | 27 000 THB | покупатель |
| Common area fee за первый год | 65 × 45 × 12 | 35 100 THB | покупатель |
| Подключение счётчиков | фиксированно | ~5 000 THB | покупатель |
Покупатель тратит сверх цены 153 100 THB, или около 2,8%. Если бы по договору сбор делился пополам, сумма снизилась бы до 110 100 THB.
Лизхолд: другие ставки
При регистрации аренды платится 1% от общей суммы арендной платы за весь срок и гербовый сбор 0,1%. Для аренды на 30 лет стоимостью 3 000 000 THB это 30 000 + 3 000 = 33 000 THB. Обычно эти расходы несёт арендатор, но и здесь всё решает договор.
Ежегодные расходы владельца
После покупки у владельца появляются регулярные платежи. Налогов среди них немного, основную сумму составляет содержание здания.
| Расход | Ориентир на 2026 год | Пример для 45 м² |
|---|---|---|
| Common area fee | 40–90 THB за м² в месяц | 35 100 THB в год |
| Налог на землю и строения | от 0,02% оценки | ~860 THB в год |
| Страхование имущества в квартире | 2 500–8 000 THB в год | 4 000 THB |
| Электричество и вода | по потреблению | 18 000–36 000 THB |
| Интернет | 600–900 THB в месяц | 9 000 THB |
Налог на землю и строения
Закон о налоге на землю и строения действует с 2020 года. Для жилой недвижимости, которая не является основным местом регистрации владельца, ставки на 2026 год прогрессивные: 0,02% для стоимости до 50 млн THB, 0,03% — от 50 до 75 млн, 0,05% — от 75 до 100 млн и 0,1% — выше. Для типичной квартиры на Пхукете это сотни или несколько тысяч батов в год.
Отдельный вопрос — квартиры, которые сдаются посуточно. Местная администрация может квалифицировать такое использование как коммерческое, со ставкой от 0,3%. Практика различается, и этот момент стоит обсудить с юристом, если планируется активная сдача.
Налоги при продаже иностранцем
Продавец-иностранец платит в Таиланде те же налоги, что и тайский, — SBT или гербовый сбор и налог у источника. После сделки деньги можно вывезти из страны: право на репатриацию подтверждается исходными FET, поэтому их важно хранить все годы владения.
Кроме тайских налогов, доход от продажи может облагаться в стране налогового резидентства продавца. Если вы налоговый резидент другого государства, проверьте, действует ли соглашение об избежании двойного налогообложения и как учитывается уплаченный в Таиланде налог.
Чек-лист по налогам перед сделкой
- Узнать оценочную стоимость квартиры в Land Office — юрист может запросить её заранее.
- Зафиксировать в договоре бронирования, кто платит каждый налог и сбор.
- Выяснить, сколько лет продавец владел квартирой и был ли он в ней прописан.
- Проверить, продаёт ли физлицо или компания — от этого зависит WHT.
- Уточнить размер sinking fund и за какой период нужно оплатить common fee при передаче.
- Запросить у продавца справку об отсутствии долгов перед juristic person.
- Подготовить сумму налогов в батах к дню регистрации: в Land Office оплата принимается банковскими чеками или наличными.
Итог
При покупке кондоминиума на Пхукете покупатель обычно закладывает сверх цены 2–4%: половину или весь сбор за переоформление, разовый взнос в фонд капремонта, годовой common fee и услуги юриста. Основная налоговая нагрузка — SBT, гербовый сбор и налог у источника — по закону лежит на продавце. Главное правило — договориться о распределении расходов письменно до внесения депозита, а не в очереди в Land Office.
Частые вопросы
Кто платит сбор за переоформление 2%?
Закон не закрепляет его за одной стороной, поэтому всё решает договор. На вторичном рынке сбор чаще делят пополам, застройщики нередко перекладывают его на покупателя полностью или включают в акции «сборы за наш счёт». Распределение стоит зафиксировать ещё в договоре бронирования.
От какой суммы считаются налоги — от цены сделки или от оценки?
Сбор за переоформление 2% считается от оценочной стоимости Земельного департамента. Специальный налог на бизнес 3,3% и гербовый сбор 0,5% — от большей из двух величин: оценки или цены по договору. Налог у источника для физлиц считается от оценки, для компаний — от большей величины.
Платит ли иностранец ежегодный налог на квартиру?
Да, налог на землю и строения. Для жилья, которое не является основным местом регистрации, ставка на 2026 год начинается с 0,02% оценочной стоимости. Для квартиры с оценкой 4 000 000 THB это около 800 THB в год. Счёт выставляет местная администрация, обычно весной.
Можно ли уменьшить налоги, указав в договоре заниженную цену?
Не стоит. Большинство налогов и так считается от большей из двух величин, а заниженная цена создаёт проблемы при будущей продаже, вывозе денег из страны и налоговых проверках.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила в Таиланде меняются — перед сделкой проверяйте детали у лицензированного юриста.