Фрихолд или лизхолд: какую форму владения выбрать на Пхукете
право · 9 мин чтения · обновлено 20 сентября 2026 г.
Иностранец на Пхукете может получить квартиру в кондоминиуме двумя законными способами: купить её в собственность (freehold) в рамках иностранной квоты или взять в долгосрочную зарегистрированную аренду (leasehold). Внешне это похоже — вы платите крупную сумму, получаете ключи и живёте в квартире. Юридически это разные права с разными рисками, ценой и ликвидностью.
Фрихолд: полноценная собственность
Закон о кондоминиумах 1979 года позволяет иностранцам владеть квартирами в зарегистрированном кондоминиуме, если в сумме иностранцам принадлежит не более 49% продаваемой площади здания. Квота считается по квадратным метрам, а не по количеству квартир: одна большая квартира может «съесть» квоту нескольких студий.
Иностранный собственник получает свидетельство Or.Chor.2 на своё имя и те же права, что и тайский: продать, подарить, сдать в аренду, заложить, передать по наследству. Бессрочно. Единственное дополнительное условие — деньги на покупку должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте, что подтверждается банковскими документами (FET или credit advice).
Как проверить квоту
Статус квоты подтверждает юридическое лицо собственников (juristic person) письмом, которое затем требует Land Office. В строящемся проекте квоту распределяет застройщик, и важно, чтобы в договоре было прямо указано: квартира продаётся в иностранную квоту во фрихолд. Если квоты к моменту регистрации не окажется, договор должен предусматривать возврат денег или перевод в лизхолд на заранее известных условиях.
Лизхолд: аренда на 30 лет
Когда иностранная квота исчерпана, застройщики предлагают оставшиеся квартиры в лизхолд. По Гражданскому и торговому кодексу Таиланда аренда недвижимости на срок более трёх лет действительна в полном объёме только при регистрации в Land Office, а максимальный срок одной аренды — 30 лет.
Собственником квартиры остаётся тайское лицо или компания, а арендатор получает зарегистрированное право пользования на весь срок. Арендную плату за 30 лет обычно платят единовременно — это и есть «цена» лизхолда.
Что на самом деле означает «30+30+30»
Застройщики часто рекламируют аренду на 90 лет: 30 лет плюс два продления по 30. На практике зарегистрировать можно только первые 30 лет. Продления — это договорное обещание арендодателя заключить новую аренду в будущем. Тайские суды неоднократно указывали, что такое обещание не всегда обязательно для нового собственника или наследников арендодателя, особенно если сам арендодатель — компания, которая может быть ликвидирована или продана.
В 2025 году в Таиланде обсуждались инициативы по увеличению максимального срока аренды для иностранцев, в том числе до 99 лет. На 2026 год действующий максимум для зарегистрированной аренды — 30 лет. Перед сделкой уточните у юриста, не изменилось ли законодательство.
Основные риски лизхолда
- Смерть арендатора. Без специальной оговорки в договоре аренда может прекратиться. Нужен пункт о переходе прав к наследникам или указанному лицу.
- Перепродажа. Передача аренды (assignment) обычно требует согласия арендодателя и новой регистрации с уплатой сборов.
- Судьба арендодателя. Если собственник-компания обанкротится или продаст здание, зарегистрированная аренда сохраняется, но договорённости о продлении могут оказаться под вопросом.
- Субаренда. Сдача квартиры туристам формально является субарендой, и договор должен прямо её разрешать.
- Финансирование. Банки почти не кредитуют под залог лизхолда.
Сравнение фрихолда и лизхолда
| Критерий | Фрихолд | Лизхолд |
|---|---|---|
| Правовая природа | Собственность, Or.Chor.2 на ваше имя | Зарегистрированная аренда |
| Срок | Бессрочно | До 30 лет, продление по договору |
| Условие для иностранца | Свободная квота 49%, валюта из-за рубежа | Нет квотных ограничений |
| Цена в одном проекте | Базовая | Обычно на 15–30% ниже |
| Регистрационные расходы | Сбор 2% от оценки + налоги продавца | 1% от суммы аренды + гербовый сбор 0,1% |
| Наследование | По закону или завещанию | Только если предусмотрено договором |
| Перепродажа | Свободная | Через переуступку, часто с согласием собственника |
| Сдача в аренду | Без ограничений закона (с учётом правил здания) | Если договор разрешает субаренду |
| Ликвидность | Выше | Ниже, падает по мере истечения срока |
Экономика на примере
Квартира 40 м² в одном и том же проекте: во фрихолд — 4 200 000 THB, в лизхолд на 30 лет — 3 200 000 THB.
Лизхолд фактически означает предоплаченную аренду: 3 200 000 / 30 = около 106 700 THB в год, или 8 900 THB в месяц, плюс содержание. Через 30 лет квартира возвращается собственнику, и остаточная стоимость для арендатора равна нулю, если продление не состоялось.
Фрихолд обходится на 1 000 000 THB дороже, но квартира остаётся активом: её можно продать через 10, 20 или 40 лет, а цена вторичного рынка отражает полную стоимость, а не остаток срока аренды.
Регистрация тоже различается. Для лизхолда в примере: 1% от 3 200 000 = 32 000 THB сбора и 0,1% гербового сбора = 3 200 THB, итого 35 200 THB. Для фрихолда при оценке Land Office 3 500 000 THB сбор 2% составит 70 000 THB, но его часто делят с продавцом.
Лизхолд имеет смысл, если горизонт владения — 10–15 лет, квартира нужна для жизни, а не как долгосрочный актив, и в проекте нет свободной квоты. При продаже через 10 лет покупатель получит только остаток в 20 лет, и цена будет это учитывать.
Схемы, которых стоит избегать
- Тайская компания с номинальными акционерами. Регистрация квартиры на компанию, где 51% акций формально принадлежат тайцам, которые не вкладывали денег, противоречит закону об иностранном бизнесе. Проверки таких структур проводятся, в том числе на Пхукете.
- Оформление на тайского партнёра или знакомого. Юридически квартира принадлежит ему, и защитить свои интересы будет крайне сложно.
- Незарегистрированная аренда на 30 лет. Договор аренды на срок более трёх лет без регистрации в Land Office действует только три года.
Чек-лист при покупке в лизхолд
- Аренда регистрируется в Land Office, а не только подписывается у застройщика.
- В договоре есть право наследников продолжить аренду.
- Разрешены субаренда и переуступка без произвольного отказа арендодателя.
- Условия продления прописаны конкретно: срок, цена (желательно символическая), порядок регистрации.
- Проверено, кто собственник квартиры и земли и нет ли на них ипотеки.
- Предусмотрено, что происходит при смене собственника или ликвидации компании-арендодателя.
- Цена учитывает, что через 30 лет квартира может вернуться собственнику.
Итог
Если квота в выбранном здании свободна и деньги можно перевести с подтверждением, фрихолд — очевидно более сильная позиция: это собственность, которая наследуется и продаётся без ограничений. Лизхолд — рабочий инструмент для жизни и среднесрочного владения, но его условия нужно выстраивать с юристом так же тщательно, как условия покупки. Рекламные «90 лет» стоит воспринимать как 30 лет с возможностью, а не гарантией продления.
Частые вопросы
Можно ли продлить лизхолд после 30 лет?
Только по договорённости с арендодателем. Пункт о продлении «30+30+30» — это обещание, а не автоматическое право: новая аренда регистрируется заново, и её исполнение против наследников или нового владельца земли не гарантировано. На 2026 год максимальный срок одной зарегистрированной аренды — 30 лет.
Переходит ли лизхолд по наследству?
Аренда в тайском праве тесно связана с личностью арендатора, и без специальных условий в договоре она может прекратиться со смертью арендатора. Поэтому в договор включают право наследников или указанного лица продолжить аренду. Формулировки стоит доверить юристу.
Может ли иностранец купить квартиру во фрихолд, если квота исчерпана, через тайскую компанию?
Компания с номинальными тайскими акционерами, созданная для обхода ограничений, нарушает закон об иностранном бизнесе. Сделка может быть оспорена, а участники привлечены к ответственности. Законные варианты — лизхолд или другой проект со свободной квотой.
Насколько лизхолд дешевле фрихолда?
В одном и том же здании разница обычно составляет 15–30%. Скидка отражает ограниченный срок владения, более сложную перепродажу и отсутствие права собственности на квартиру по истечении аренды.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила в Таиланде меняются — перед сделкой проверяйте детали у лицензированного юриста.