Перевод денег для покупки квартиры на Пхукете и форма FET

Для иностранца, который покупает квартиру во фрихолд, способ оплаты — не техническая деталь, а юридическое условие сделки. Закон о кондоминиумах разрешает иностранцу владеть квартирой, если деньги на её покупку поступили в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Подтверждают это банковские документы — Foreign Exchange Transaction Form (FET) или credit advice. Без них Land Office не зарегистрирует квартиру на ваше имя, даже если цена полностью оплачена.

Что такое FET и credit advice

Foreign Exchange Transaction Form, по-тайски Тор.Тор.3, — форма, которую тайский банк оформляет при конвертации поступившей из-за рубежа иностранной валюты в баты. В ней указаны отправитель, получатель, сумма в валюте и батах, курс и цель перевода.

Банк выдаёт FET для входящих переводов от 50 000 USD в эквиваленте. Для меньших сумм выдаётся credit advice или письмо банка, подтверждающее поступление иностранной валюты из-за рубежа. Land Office принимает оба документа, если их данные соответствуют сделке. Пороги и требования Банка Таиланда время от времени корректируются, поэтому на 2026 год их стоит уточнить в банке-получателе.

Требования к переводу

Кому переводить: себе или застройщику

На счёт застройщика. Самый распространённый вариант при покупке новостройки. Застройщик получает деньги, запрашивает в банке FET на имя покупателя и передаёт его к регистрации. Важно заранее убедиться, что застройщик действительно это делает, и получить копию документа сразу, а не в день передачи.

На собственный счёт в тайском банке. Даёт больше контроля: вы сами запрашиваете FET, можете конвертировать деньги по удобному курсу и платить частями по графику. Минус — открыть счёт иностранцу без долгосрочной визы на 2026 год бывает непросто: банки требуют визу, подтверждение адреса или рекомендательное письмо, и правила различаются даже между отделениями.

На счёт продавца-физлица. Возможно на вторичном рынке, но продавец должен понимать, что именно нужно запросить в банке. Альтернатива — перевод на свой счёт и оплата продавцу банковским чеком в день регистрации.

Почему это важно не только для регистрации

FET нужен трижды за время владения квартирой:

1. При покупке — как условие регистрации фрихолда.
2. При продаже — чтобы вывести деньги из Таиланда в иностранной валюте. Банк при репатриации проверяет, что средства изначально были ввезены из-за рубежа.
3. При передаче по наследству и налоговых вопросах — как доказательство происхождения средств.

Храните оригиналы FET вместе с Or.Chor.2 и договором купли-продажи все годы владения.

Перевод частями и график платежей

При покупке строящейся квартиры деньги переводятся несколькими траншами. Каждый должен сопровождаться своим подтверждением, а их сумма — покрывать цену, указанную при регистрации.

Пример: квартира за 4 800 000 THB, график 30/40/30.

Курс здесь условный. Если бат укрепится, та же сумма в батах потребует больше долларов, поэтому в бюджете разумно закладывать запас 3–5% на курсовые колебания и банковские комиссии.

Практичный вариант — объединять переводы: отправить в Таиланд крупную сумму на свой счёт, получить один FET и дальше оплачивать застройщику по графику внутри страны. Деньги при этом остаются подтверждёнными, но нужно, чтобы юрист сопоставил FET и платежи.

Переводы для граждан России и стран с ограничениями

После 2022 года прямые переводы из российских банков в Таиланд во многих случаях затруднены. Покупатели используют счета в банках третьих стран, открытые на своё имя. Несколько моментов, которые стоит учитывать:

• отправитель должен оставаться самим покупателем, даже если банк находится в третьей стране;
• банки-корреспонденты проводят проверки происхождения средств, и перевод может задерживаться на дни или недели — это нужно учитывать в графике платежей;
• подготовьте документы об источнике средств: выписки, договоры продажи другого имущества, декларации;
• платёжные агенты, переводящие деньги от своего имени, создают проблему: FET выпускается на отправителя, а не на вас.

Криптовалютные схемы, при которых баты поступают на счёт с тайской биржи, Land Office, как правило, не принимает как иностранную валюту из-за рубежа. На 2026 год регулирование в этой сфере развивается, и любые нестандартные схемы нужно заранее согласовывать с юристом.

Контроль происхождения средств

Тайские банки обязаны соблюдать требования о противодействии отмыванию денег. При крупных поступлениях банк может запросить у получателя договор купли-продажи, паспорт отправителя и объяснение цели перевода. Это нормальная процедура, а не признак проблемы. Чтобы не задерживать сделку, держите под рукой:

• копию SPA или reservation agreement;
• копию паспорта;
• счёт застройщика на оплату очередного взноса;
• документы об источнике средств.

Чек-лист перед отправкой денег

1. Уточнить у получателя точные реквизиты: название банка, номер счёта, SWIFT, имя получателя — и сверить их с договором.
2. Никогда не переводить на личные счета сотрудников и агентов.
3. Отправлять в иностранной валюте со своего счёта.
4. В назначении указать покупку конкретной квартиры в конкретном проекте.
5. Попросить получателя подтвердить поступление и запросить FET или credit advice в течение нескольких дней.
6. Получить копии документов и проверить в них имя, сумму и назначение.
7. Сохранить все банковские подтверждения SWIFT (MT103) на случай вопросов.

Итог

Правильный перевод — это одно условие, которое нельзя исправить задним числом без потерь времени. Деньги должны прийти из-за рубежа, в валюте, от покупателя и с понятным назначением, а документ о поступлении нужно получить сразу. Если соблюсти эти правила, регистрация фрихолда пройдёт без вопросов, а через годы вы сможете так же спокойно вывести деньги от продажи.