Снимать или покупать квартиру на Пхукете: расчёт на 3, 5 и 10 лет
инвестиции · 8 мин чтения · обновлено 24 сентября 2026 г.
Вопрос «снимать или покупать» на Пхукете сложнее, чем кажется по объявлениям. Долгосрочная аренда здесь относительно доступна, а у покупки есть расходы, которые не видны в цене квартиры: сборы при регистрации, ежегодное содержание, мебель, простой в низкий сезон и ограниченная ликвидность при перепродаже. Ниже — способ посчитать решение на своих цифрах.
Из чего складывается стоимость владения
Цена квартиры — только входной билет. Для честного сравнения с арендой нужно учесть все денежные потоки за период владения.
| Статья | Как оценить | Пример для квартиры за 4,5 млн бат |
|---|---|---|
| Расходы на сделку | Часть сборов Land Office, юрист, перевод денег | 60–120 тыс. бат |
| Мебель и техника | Если квартира продаётся без обстановки | 250–450 тыс. бат |
| Common area fee | 40–90 бат за м² в месяц | 25–40 тыс. бат в год |
| Коммунальные в отсутствие | Интернет, минимальная электроэнергия | 6–12 тыс. бат в год |
| Страховка и мелкий ремонт | Кондиционеры, сантехника, покраска | 15–30 тыс. бат в год |
| Альтернативная доходность | Что принесли бы деньги в депозите или облигациях | 3–4% годовых от вложенной суммы |
| Потери при продаже | Комиссия агента, налоги продавца, дисконт | 5–8% от цены продажи |
Последние две строки часто забывают, хотя именно они решают исход сравнения на коротком горизонте.
Три сценария
Возьмём квартиру с одной спальней за 4,5 млн бат в районе с устойчивым спросом и аналогичную квартиру в долгосрочную аренду за 28 тыс. бат в месяц.
Горизонт 3 года
Аренда обойдётся примерно в 1 млн бат. Владение за тот же срок стоит около 1–1,2 млн бат с учётом расходов на вход и выход, содержания и упущенного дохода на капитале. Разница невелика, но аренда сохраняет свободу сменить район, а покупка требует времени на продажу. На таком горизонте покупать имеет смысл, только если вы уверены в проекте и готовы сдавать квартиру в свободные месяцы.
Горизонт 5 лет
Аренда — около 1,7 млн бат. Владение — примерно 1,3–1,5 млн бат, если цена квартиры хотя бы не снизилась. Если квартира сдаётся в высокий сезон, пока вас нет, разница в пользу покупки растёт на несколько сотен тысяч бат.
Горизонт 10 лет
Аренда — 3,4 млн бат и больше с учётом роста ставок. Владение — около 2–2,5 млн бат расходов, при этом у вас остаётся актив. На длинном горизонте покупка выигрывает почти всегда, если проект качественный и управляется нормально.
Главный риск покупки — не цена, а ошибка в выборе проекта и района. Стареющий комплекс с плохим управлением может терять в цене, даже когда рынок растёт.
Когда аренда разумнее
- Вы на острове первый или второй сезон и ещё не выбрали район.
- Горизонт жизни на Пхукете меньше трёх лет или зависит от внешних обстоятельств.
- Нужна гибкость: смена школы, работы, формата жизни.
- Капитал работает эффективнее в другом месте, а доход от аренды квартиры вас не интересует.
Когда покупка оправдана
- Вы проводите на острове от нескольких месяцев в году и планируете это минимум на пять лет.
- Выбран конкретный район и проект, вы видели его в разные сезоны.
- Квартира может сдаваться в ваше отсутствие, а правила кондоминиума это разрешают.
- Вы готовы к тому, что продажа может занять от нескольких месяцев до года.
Компромиссные варианты
Снять, затем купить в том же комплексе. Год аренды в понравившемся проекте — лучший способ проверить шум, управление, соседей и реальную загрузку. Многие покупают квартиру в доме, где уже жили.
Купить меньшую площадь. Студия или квартира с одной спальней ликвиднее и лучше сдаётся, чем большая квартира. Для семьи иногда выгоднее купить компактную квартиру под сдачу и снимать жильё побольше рядом со школой.
Купить на этапе строительства и пожить в аренде до сдачи. Это растягивает платежи, но добавляет риск задержки — подробнее в гиде о покупке на этапе котлована.
Как посчитать на своих цифрах
- Возьмите реальную ставку долгосрочной аренды в выбранном комплексе, а не среднюю по острову.
- Узнайте размер common fee и sinking fund у юридического лица кондоминиума.
- Оцените, сколько месяцев в году квартира может сдаваться и по какой цене.
- Заложите 5–8% на выход из актива и консервативный сценарий цены без роста.
- Сравните суммы за 3, 5 и 10 лет и посмотрите, при каком горизонте решение меняется.
В каталоге у каждого проекта есть цена за квадратный метр относительно медианы района и инвестиционный индекс — это помогает быстро отсечь варианты, которые заведомо проигрывают аренде.
Частые вопросы
Через сколько лет покупка квартиры на Пхукете окупается по сравнению с арендой?
При долгосрочной аренде 25–35 тыс. бат в месяц и покупке аналогичной квартиры за 4–5 млн бат точка безубыточности обычно наступает на 7–10-м году жизни, если учитывать расходы на сделку, содержание и потерю дохода на капитале. Если квартира в свободные месяцы сдаётся, срок сокращается.
Можно ли жить в своей квартире часть года и сдавать её остальное время?
Да, это самый распространённый сценарий. Важно, чтобы правила кондоминиума разрешали краткосрочную аренду, а управляющая компания или агент могли вести бронирования в ваше отсутствие. Самые доходные месяцы — с декабря по март, поэтому личное проживание в этот период снижает годовой доход сильнее всего.
Что выгоднее для зимовки на 4–5 месяцев в году?
Если вы проводите на острове меньше полугода и не уверены в районе, аренда почти всегда выгоднее первые 1–2 сезона. Покупка оправдана, когда район выбран, горизонт владения от пяти лет и квартира может приносить доход в остальные месяцы.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила в Таиланде меняются — перед сделкой проверяйте детали у лицензированного юриста.